Gestire le tasse sulla casa è spesso un labirinto di moduli, scadenze e dubbi. Quando poi si vive in un condominio, la situazione si complica ancora di più. Molti proprietari si chiedono spesso chi debba pagare l'IMU per gli spazi condivisi e come vengano ripartite queste spese. Facciamo un po' di chiarezza su questo tema con parole semplici, proprio davanti a un caffè virtuale.
Le parti comuni: quali pagano l'IMU e quali sono esenti?
Niente panico: non dobbiamo pagare l'IMU su ogni singolo angolo del condominio. Lo Stato non vi chiederà mai i soldi per le scale, l'androne d'ingresso, il tetto o il cortile comune. Questi spazi non hanno una rendita catastale propria e quindi non producono una tassa autonoma.
Il discorso cambia per i cosiddetti beni comuni censibili. Si tratta di aree del condominio registrate al Catasto con una propria rendita. In questo caso, l'IMU si paga eccome. Ecco gli esempi più comuni di spazi soggetti alla tassa:
- L'alloggio del portiere: l'appartamento destinato al custode dello stabile.
- La sala condominiale: se accatastata autonomamente e usata per le assemblee o feste.
- Il locale tecnico della caldaia: o altri spazi simili dotati di rendita catastale autonoma.
Se il condominio possiede uno di questi immobili, la tassa è dovuta e va gestita con attenzione.
La divisione delle spese: chi paga e quando
Ma chi deve materialmente compilare l'F24 e versare il dovuto? La risposta è semplice: l'amministratore di condominio. Secondo le regole fiscali vigenti, l'amministratore calcola l'imposta totale per gli spazi comuni, compila la dichiarazione e paga l'F24 per conto di tutti i condòmini.
Naturalmente, i soldi non li mette l'amministratore di tasca sua. La spesa viene divisa tra tutti i comproprietari in base ai millesimi di proprietà. Riceverete quindi il conto della vostra quota direttamente nei bilanci condominiali.
Segnate queste due date importanti sul calendario, perché sono le scadenze ufficiali per l'IMU:
- 16 giugno: scadenza per il versamento dell'acconto (o per pagare in un'unica soluzione).
- 16 dicembre: scadenza per il saldo finale.
Se vivete in un condominio minimo (per esempio una palazzina con soli tre proprietari) e non avete un amministratore, non preoccupatevi. Uno qualunque dei proprietari può occuparsi del pagamento per conto di tutti gli altri.
Come si calcola l'IMU sulle aree condominiali?
Il calcolo dell'IMU condominiale segue le stesse identiche regole di quello per la vostra abitazione privata. Non servono formule magiche, bastano pochi e semplici passaggi logici:
- Si prende la rendita catastale dell'immobile comune.
- Si rivaluta questa rendita del 5%.
- Si moltiplica il risultato per il coefficiente della categoria catastale (ad esempio 160 per le abitazioni).
- Al valore ottenuto si applica l'aliquota IMU decisa dal vostro Comune.
Una volta ottenuto l'importo totale, l'amministratore lo ripartirà tra le varie tabelle millesimali e vi comunicherà la cifra esatta da pagare. Ricordate che l'inquilino in affitto o chi usa l'appartamento in comodato d'uso non deve mai pagare questa tassa. L'IMU spetta sempre e solo ai proprietari delle mura.
Affitti e sconti: l'asso nella manica del Canone Concordato
Parlando di tasse sulla casa, c'è un'ottima notizia che molti proprietari ancora ignorano. Se possedete una seconda casa e decidete di affittarla, potreste subire un salasso IMU non indifferente. Esiste però un modo del tutto legale e vantaggioso per abbattere questa imposta.
Scegliendo un contratto di locazione a canone concordato, lo Stato vi concede uno sconto immediato del 25% sull'IMU. Di fatto, pagherete solo il 75% della tassa dovuta al vostro Comune. Oltre a questo enorme vantaggio fiscale, potrete usufruire anche della tassazione agevolata con la cedolare secca al 10% invece del 21%.
Questo sconto si applica anche alla vostra quota di IMU condominiale se l'alloggio del portiere viene affittato a terzi con un contratto di questo tipo. Insomma, il canone concordato è una vera e propria boccata d'ossigeno per il portafogli dei proprietari.
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